央行6/13舉行第二季理監事會議，決議包含進行第六波房市管制政策，包含維持利率不變但調升存款準備率1碼、調降自然人特定地區「第2戶購屋貸款最高成數上限為 6 成」，預估影響最大客群將是換屋族及置產的交屋族。在「新青安」政策備受質疑是變相炒房的輿論壓力下，央行此時打出抑制房市兩支箭是否有成效，引起熱議。
「央行信用管制政策，責任在於保護銀行安全，而非打壓房市。」住商不動產企研室執行總監徐佳馨解讀，此次央行總裁楊金龍在會議中的發言，明確表明央行動機在於讓房市軟著陸，而非強制打壓價格。
升準不升息、第二戶限貸6成
抑制房市上漲成效有限
央行在需要考量國家出口經濟層面下，本次會議選擇不調整重貼現率改為提升存款準備率。
徐佳馨表示：「準備率就是央行對一般銀行要求，多少比例的存款必須存放在央行，達到限制一般銀行放貸的額度。」銀行端為因應央行升準政策，理論上市場上流通的熱錢就會減少，從「量」著手抑制房市買氣就是央行此次的態度。
徐佳馨指出，房地產本身具「向下僵固」特性，交易比股市不即時，從購買到賣出需要長時間，投資人會認為是相對穩定資產。今年台股在AI帶動下大漲，部分投資人會選擇獲利了結讓整個市場充滿游資，選擇投入房地產。
因為股市賺取超額報酬者多，市場上不少全額現金支付購屋，「第2戶購屋貸款最高成數上限6成」的管制措施無法限制這群有錢大戶，徐佳馨認為，首當其衝反而是換屋族及交屋族。
第二戶購買預售屋的交屋族，因央行公布管制措施後表示即日起生效，交屋期貸款額度突然降為6成導致資金不夠，交屋族只能更換使用配偶名下登記，或轉手到市場上賣出，這是央行期待達到的市場活絡效果
換屋族多數是先買後賣，主要考量不能無處可住，而央行規定需要簽署切結書在一年之內賣掉，若要避免貸款6成限制造成困擾，建議可改登記在名下沒有其他房產家人或配偶名下。
房地合一稅2.0 助長交易不平等
雖然資金流入、新青安推動讓房價創下新高，不過2024年Q1中古屋市場交易量卻被預售屋市場超越，產生了「惜售現象」。徐佳馨認為，最直接原因來自房地合一稅。
依據房地合一稅新制，購買房地產後，2年以內再出售加重課稅45%，2-5年內再出售課稅35%，雖抑制短期炒作，卻也讓投資人為了避稅，買了房子至少都過5年以上才考慮出售。徐佳馨表示，2016年新制上路後寫下交易量新低，2020-2021年才出現交易量上升，以此推斷，此波中古屋市場約2025年才會有下一波行情。「流動性不好，滿手現金也沒有選擇權。」
中古屋市場供不應求，買賣雙方話語權就產生極大不對等，買方不願意接受賣方漫天喊價，也不願意求全較差的居住空間，轉往預售屋市場意願就提高，雖然價格較高，但兼具資金彈性和客變需求。
在目前這種房市情況，徐佳馨建議自住客，即使無法立即購屋，可在此時開始養成看屋習慣，了解自身需求及市場風向，多與房仲業者保持互動，在努力存頭期款同時，有機會掌握到好物件釋出時的好價格。
7月囤房稅2.0正式上路後，徐佳馨也點出2個房市可能降溫的原因與時間點，歡迎收聽本集的《毛利小姐變有房》https://lihi.cc/LadEK
